2020.05.18

『海外不動産の投資案件』の話! タイバンコク在住女性FPのコラム海外へそくり教室

Thaim Line Bangkok

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みなさん、こんにちは。インフィニティの田中ゆき恵です。
今回は、ちょうど昨日クライアントから喜びのお電話を頂いたので、海外不動産のお話を少し。

そちらのクライアントとお目にかかったのは4年ほど前の事。ご家族想いの素敵なパパさんで、エグゼクティブポジションの単身赴任というマレーシア生活を送っていらっしゃる中で、『何かいい投資案件ないかな？』とご相談を頂きました。

投資信託なども含めて、当時は『保証のついたもの』をご希望ということでしたので、元本保証のついた銀行のストラクチャードノートというタイプの5年定期プランと、５年間の収入保証のついたイギリスの不動産をご紹介しました。

イギリスでは、海外投資家の不動産投資案件が増えていて、2017年のUniversity of York reportでは、新築物件の購入において、2014年では購入者の10.5%が海外投資家だったのに対し、2016年には17.9%と、2年で7割も上昇していることがわかります。（出典：House of Commons Library）

それに対して、国土交通省が行なった調査によると、海外投資家から見た日本での不動産投資の魅力として

—利回り
—情報の充実度及び透明性(不動産投資関連)
—不動産市場の成長性

などの重要項目で、日本の評価が低くなっていることが懸念されているようです。

（出典：http://tochi.mlit.go.jp/toushi/kaigaitoushika-questionnaire)

そんなマーケットの背景に加えて：
—当時はポンドの為替が良かった事
–あまり有価証券で積極運用というご希望ではなかった事
—筆者のイギリス不動産のお話をしたところ、『そういう物件があったら』とご興味をいただいた事

などの理由で、イギリスの学生用マンションをご紹介しました。その時の物件は：

—１ポンド143円くらいの頃で、1000万円以下で購入ができる
—物件完了から５年間は収入保証付（年利：購入額の8％—ネット）
—ロンドンから１時間半程度で、近くに大学などの教育機関が３件ほどある好立地
—イギリスは、不動産購入などの手続きは全てディベロッパーと購入者の間に弁護士が介在し、資金の送金先もディベロッパーではなく、弁護士（事務所）の口座に送金するため、持ち逃げリスクなども少ない
—イギリス源泉の収入がない外国人の不動産所得の場合、所得税控除枠が年間10,000ポンド（2017年10月8日レートで970万円程度）

という条件でした。

考えられそうなリスクはと言うと、

—売却時の為替
＊為替の様子を見たい場合、銀行に現金資産をプールしておくか、別のポンド建て資産で運用を継続と言う選択肢

—収入保証
＊収入保証は、ディベロッパーではなく、学生テナントの募集や、家賃の回収（これも弁護士の口座でのやりとり）などを請け負う、不動産マネージメントの会社がするもので、その会社に何かあると、『保証』とはいえ回収が難しくなる可能性がある

という点でしたが、気に入っていただいてすぐにご契約となりました。

購入時は比較的スムーズで、収入保証も無事に受け取って頂いていました。しかし、イギリスの税制が変わり、2016年の申請から、外国人の所得税控除枠が撤廃となってしまったのです。要するに、国籍に限らず、イギリスでの所得は全て課税対象となりました。

自分もイギリスの不動産所得があるので、イギリスでの不動産所得の旨味が薄れてしまったなと感じていた矢先、ディベロッパーから『リセールしませんか？』と売却を促すメールが届く様になりました。クライアントも同じディベロッパーからの物件でしたので問い合わせて見た所、売却額ターゲットも購入額を上回っていたので、クライアントにもお話しして見ました。

最初はあまり乗り気でないご様子でしたが、マネージメントの会社の評判が落ちてきたこともあり、売却希望をお出しいただく流れとなりました。

希望をお出しいただいてから『無事に入金確認できたよ』とお喜びの声をいただくまでに、トータル4ヶ月ほどの道のりでしたが、ご購入額よりも11％ほどプラスの額で売却して頂き（保有期間1年半ほど）、その間の収入保証が8％プラスα入っていたので、資産価値だけで21％ほどのプラスだったので、とても喜んで頂ける結果となりました。為替の含み益も考えると、12％程度アップです。

今後のご希望は、不動産のようなハードアセットの売却は、なかなか骨が折れるし、税申告も面倒なので、今度はこの資金を元手に投資信託など、もう少し売却時の流動性が高く、税申告など面倒な手続きが少ない資産での運用をご希望ですが、とりあえず良い結果で終わることができてお電話はとても嬉しかったです。

ちなみに、筆者自身のイギリスの不動産は、マネージメントの会社を変更するというゴタゴタが生じ、現在新しい会社への移行手続きの真っ只中です。売却するとなるとその後かなというタイミング。

この様に、『流動性』は、ハードアセットの最大の弱点ではあるのですが、逆にこの物件が不動産系投資信託などに組み込まれているものだったら、自分が何もコントロールできずに、保有している投資信託の小口の価値が落ちてしまったり、この物件がその投資信託に占める割合によっては、投資信託自体がクローズされると言うような事態になっていたかもしれません。しかし、ハードアセットだったことで、適切な解決策を選択することができたことも事実です。

不動産に限らず、どんな資産も、メリットとデメリットが混在する中で、みなさんのリスク許容量や目的にあった運用方法を見つけるお手伝いを、今後ともしていける様精進を続けようと、気持ちを新たにしたお電話でした。

執筆：田中　ゆき恵（たなか・ゆきえ）
イギリスCII Award in Financial Planning認定者
シンガポール及び香港FP資格,声紋分析心理士
米The University of Michigan卒業。
アジア６拠点を有するInfinity Financial Solutions2006年入社。
邦人向けコンサルタントとして、バンコクオフィス駐在。
バンコクや日本での執筆活動に加えて、ジャカルタでの『へそくり教室』活動の他、2019年よりベトナムにも活動拠点を広げるべく奮闘中。

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